Hériter d’une résidence secondaire: une opération à planifier

Parce qu’elle mêle des volets sentimentaux, financiers et fiscaux, une résidence secondaire peut engendrer des défis particuliers lorsqu’elle est cédée à la prochaine génération.

14 avril 2018

La maison secondaire, chalet ou maison de campagne, est généralement associée à des souvenirs familiaux irremplaçables. C’est pourquoi les parents souhaitent souvent en faire hériter leurs enfants. Seul obstacle : l’impôt, qui pourrait exiger qu’on lui verse également sa part de l’héritage.

L’imposition d’une résidence secondaire

Contrairement à une résidence principale, dont la plus-value est exempte d’impôt, une résidence secondaire fait partie des biens imposables dont la personne est présumée avoir disposé à son décès. Avant de distribuer ce bien, la succession doit donc régler les impôts dus par le défunt.

Graphique exposant les taxes à payer pour une résidence principale et une résidence secondaire à la suite d’un décès. Si les deux propriétés ont été achetées pour 350 000 $ chacune et étaient toutes deux évaluées à 700 000 $ au moment du décès, les impôts ne seraient payables que pour la résidence secondaire. Le gain capital de 350 000 $ – qui résulte de la différence entre le coût initial de la propriété et sa valeur marchande au moment du décès – a un taux d’inclusion de 50 %. Le montant imposable ajouté à la déclaration de revenus du défunt est donc de 175 000 $.

Exception notable : tout comme un REER ou un FERR, dont le contenu peut être transféré – ou « roulé », pour employer le terme technique – dans le régime du conjoint, la maison secondaire peut aussi être « roulée » au conjoint en franchise d’impôt.

Problèmes en vue

Cette réalité fiscale, on le devine, pourrait être la source de divers problèmes lors du règlement de la succession :

si la succession ne contient pas assez de liquidités pour acquitter l’impôt, les enfants pourraient être forcés de vendre la propriété pour le faire;
si la résidence secondaire a été léguée à un héritier mais les autres biens – par exemple la résidence principale – aux autres héritiers, cela pourrait créer des conflits;
de même, si les enfants ont des intentions différentes quant à l’usage de la maison, le fait que celle-ci vienne avec une facture d’impôt pourrait aggraver les dissensions.

Quelques stratégies

Voici les principales pistes qui sont généralement envisagées dans les planifications successorales qui incluent une résidence secondaire :

Souscrire une assurance vie
C’est la solution la plus communément utilisée. Une police d’assurance vie couvrant l’impôt à venir sur la disposition de la maison secondaire pourrait ne pas s’avérer très coûteuse, et le coût des primes pourrait même être assumé par les enfants eux-mêmes. Une telle police pourrait aussi couvrir l’impôt sur la disposition du REER, du FERR et des placements imposables du parent, de sorte que les enfants pourraient hériter d’un capital intact.
Augmenter le prix de base rajusté
Comme le calcul du gain en capital imposable est basé sur le prix de base rajusté de la propriété, il pourrait être essentiel de documenter tous les travaux majeurs effectués au cours des ans. Dans notre exemple ci-dessus, si des travaux de 200 000 $ ont été faits sur la maison, son prix de base rajusté pourrait être de 550 000 $, et le gain en capital imposable, de 100 000 $ au lieu de 175 000 $.
Faire de la résidence secondaire sa résidence principale
À certaines conditions, la loi vous permet de désigner la propriété de votre choix comme résidence principale. Si vous respectez ces conditions, la question devient alors d’évaluer laquelle de vos deux propriétés pourrait engendrer le gain en capital le plus important au décès : si c’est la résidence secondaire, il pourrait être avantageux de la désigner résidence principale. Vos héritiers devront toujours payer l’impôt sur l’autre propriété, mais cet impôt sera inférieur à celui qui aurait été dû autrement.
Céder la résidence secondaire du vivant
Il est aussi possible de céder la résidence aux enfants lors du vivant de la personne, soit par un don, soit par l’entremise d’une fiducie. La résidence sera alors réputée avoir été vendue à sa juste valeur marchande et le parent devra payer immédiatement l’impôt sur le gain en capital. Cependant, la plus-value future sera imposée entre les mains des enfants, à leur propre décès ou lors de la vente de la maison. Dans les provinces où des frais d’homologation s’appliquent aux successions, cette stratégie pourrait aussi diminuer la valeur de la succession, donc réduire ces frais. À noter que plusieurs conditions s’appliquent.

Qu’en pensent les héritiers?

Selon la situation de chacun, différentes autres options pourraient être envisagées. Une bonne idée pourrait être de consulter les enfants afin de tenir compte de leurs intentions. Il est souvent recommandé à ceux-ci de se doter d’une convention de copropriété. Si les enfants se concertent au départ, la rédaction de cette convention n’en sera que plus facile lorsqu’ils hériteront de la résidence.

Comme on s’en doute, obtenir un conseil éclairé pour intégrer la résidence secondaire à sa planification successorale et testamentaire pourrait faire toute la différence pour les héritiers.