Le budget déposé en avril dernier par le gouvernement fédéral a fait réaliser à plusieurs propriétaires de résidences secondaires que leur propriété venait avec une facture d'impôt possiblement importante. Une résidence secondaire, en effet, est traitée différemment d’une résidence principale par le fisc, ce qui peut compliquer bien des choses, notamment au moment de la céder aux enfants. 

En quoi cela consiste-t-il et qu’est-ce qui a changé depuis le dernier budget?  

Explication en cinq points. 

1. Pourquoi y a-t-il de l’impôt sur une résidence secondaire? 

Aux fins de l’impôt, une résidence secondaire, qu’il s’agisse du chalet familial, d’une maison de campagne ou d’un condo au bord des pistes de ski, est considérée au même titre qu’une propriété à revenus ou un placement dans un fonds commun de placement* : il s’agit d’un investissement pouvant rapporter un bénéfice lorsqu’on le revend, et ce bénéfice – qui est appelé « gain en capital » – est imposable. La résidence secondaire n’a donc pas le même statut que la résidence principale qui, elle, est exonérée d’impôt. 

2. Comment est imposée une résidence secondaire? 

Le gain réalisé sur une résidence secondaire est imposable au moment où on en « dispose ». Typiquement, trois situations déclenchent une telle disposition : la vente de la propriété ; sa cession (par exemple aux enfants) ; ou encore le décès du propriétaire. Dans les deux derniers cas, on dit qu’il y a « disposition présumée », même si, dans les faits, la propriété n’a pas été vendue. 

Quelle que soit la forme de la disposition, le gain en capital imposable sera établi selon les principes illustrés dans le diagramme ci-dessous.  

Comme on peut le voir ici, ce n’est pas la totalité du gain qui est incluse dans le revenu imposable. La portion imposable est en fonction du « taux d’inclusion » prévu par la loi. Jusqu’au 25 juin 2024, le taux d’inclusion est de 50 %, ce qui signifie que seulement la moitié du gain en capital doit être ajoutée au revenu du vendeur. Dans notre exemple, c’est donc un montant de 212 500 $ qui serait imposable, au taux marginal d’imposition de la personne. Si l’on suppose, à titre strictement illustratif, un taux marginal de 50 %, l’impôt à payer serait donc de 106 250 $. 

3. Qu’est-ce qui changera le 25 juin? 

Pour les particuliers, le budget fédéral 2024-2025 prévoit faire passer le taux d’inclusion des gains en capital de 50 % à 66,6 % (plus précisément, de 1/2 à 2/3), pour tous les gains en capital dépassant le seuil de 250 000 $ au cours d’une année donnée. Dans l’exemple ci-dessus, voici ce que cela changerait. Pour les premiers 250 000 $, la portion imposable serait de 250 000 $ X 1/2 = 125 000 $. Pour les 175 000 $ excédant le seuil de 250 000 $, la portion imposable serait de 175 000 $ x 2/3 = 116 666 $. Toujours en supposant un taux d’imposition marginal de 50 %, l’impôt à payer serait donc de 62 500 $ sur la première partie et de 58 333 $ sur la seconde, soit un total de 120 833 $. 

Pour les entreprises, il est important de noter que le seuil de 250 000 $ n’existe pas. Si, comme plusieurs entrepreneurs ou professionnels, vous avez une société de gestion et que c’est elle qui est propriétaire de la résidence (par exemple pour offrir des locations saisonnières), le nouveau taux d’inclusion s’appliquera à l’ensemble du gain réalisé. Dans notre exemple, le gain en capital imposable serait donc de 425 000 $ X 2/3 = 283 333 $, pour une facture d’impôt, toujours si l’on suppose un taux marginal de 50 %, de 141 666 $. 

4. Ce que cela signifie pour vos enfants 

Si vous prévoyez léguer votre résidence secondaire à vos enfants après votre décès, vous devez donc savoir deux choses : d’abord que votre succession devra acquitter une facture d’impôt avant que la propriété soit léguée et, ensuite, que cette facture sera peut-être plus lourde que ce qu’elle aurait été avant les nouvelles dispositions. Cela signifie que si votre succession ne comprend pas d’autres actifs permettant de payer cet impôt, vos héritiers pourraient être forcés de vendre la résidence secondaire que vous souhaitiez leur léguer, de façon à régler la note.  

5. Des scénarios pour atténuer cet effet 

Il existe différentes façons de contourner cette situation. L’une d’elles consiste à désigner votre résidence secondaire comme résidence principale selon une formule prévue par la loi, mais alors c’est votre autre résidence qui deviendra imposable : des calculs sont donc nécessaires pour prendre la bonne décision. Une autre option serait de céder votre résidence secondaire à vos enfants de votre vivant. Dans ce cas, il y aura disposition présumée et c’est vous qui devrez payer l’impôt sur le gain en capital : vous devrez donc avoir suffisamment de liquidités pour le faire. 

La solution la plus communément adoptée, cependant, est plus simple : il s’agit de souscrire une assurance vie pour le montant approximatif de l’impôt qui sera à payer à votre décès, incluant celui sur vos gains en capital imposables, de même l’impôt sur les actifs de vos comptes à impôts reportés comme votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) ou votre fonds enregistré d’épargne-retraite (FERR), qui feront aussi l’objet d’une disposition présumée. De la sorte, vos enfants hériteront d’un patrimoine net sur lequel l’impôt aura déjà été payé grâce au montant de l’assurance.  

Notez que si vous avez un conjoint survivant, vos actifs pourraient lui être légués en franchise d’impôt. Cela ne fera cependant que reporter jusqu’à son propre décès l’ensemble des scénarios illustrés ici. 

Votre conseiller peut vous aider à étudier vos options et à déterminer laquelle serait la plus appropriée. N’hésitez pas à le consulter.  

* Les fonds communs de placement sont offerts par l’entremise de représentants en épargne collective rattachés à SFL Placements, cabinet de services financiers.